Классификация складских комплексов

Данная классификация наиболее современна, актуальна и активно применяется как в  России, так и за ее пределами.

Первое, с чем столкнулся складской рынок в начале своего развития, — это необходимость разработки общепринятой классификации складских объектов. Ведь охарактеризовать складской комплекс для аренды, купли либо продажи не просто. А грамотно разработанная классификация облегчает заключение сделок и исключает непонимание между обеими сторонами.

Некоторые компании ввели собственные внутренние методики оценки складов, что значительно облегчило работу консультантов при описании складского объекта в рамках сделки. Однако, многие игроки рынка все равно продолжали и продолжают объяснять тип объекта "на пальцах".

В конце 90-х годов концепцию классификации складских объектов разработала компания Knight Frank. Данная классификация была основана на опыте зарубежных компаний и адаптирована под реалии российского рынка.

Реакция на появление классификации была неоднозначна. Некоторые участники рынка и эксперты высказывались о несоответствии представленных документов реалиям рынка и отмечали их направленность только лишь на интересы разработчиков.

Также было высказано мнение о ненужности подобной классификации, поскольку арендаторов и конечных пользователей не интересует статус их складского комплекса.

В ходе обсуждения были озвучены и другие мнения, которые вели к  онфликту между проектировщиками и девелоперами со строителями. Одни требовали выполнения высоких стандартов, соответствовать которым могут лишь единичные складские объекты России. Другие же настаивали на понижении требований, поскольку были заинтересованы в присвоении более высокого класса собственным объектам.

Помимо претензий к рейтингу со стороны игроков складского рынка, существовали и другие объективные проблемы. Наиболее серьезная из них возникала, когда пользователю требовался ряд специфических характеристик объекта. В соответствии с ними складской комплекс не может быть отнесен к какому-либо классу. Некоторая часть характеристик должна соответствовать одному классу, а другая, не менее важная, другому классу. И варианты, когда более приоритетные характеристики относятся к более низкому классу, невозможно исключить из практики складского рынка.

В итоге в 2004 году Knight Frank предоставила новый, дополненный и переработанный вариант классификации. И на ее примере еще несколько компаний предложили свои варианты классификации, например Swiss Realty Group и Penny Lane Realty, но их варианты практически никто так и не применил.

Стоит отметить, что на сегодняшний день Knight Frank контролирует около 80% рынка как агентских, так и консалтинговых услуг в сфере складской недвижимости.

Ниже мы приводим классификацию, разработанную Knight Frank, представив ее для удобства и простоты понимания в виде таблицы. Однако стоит обратить внимание на ее некоторую условность. Практически невозможно создать идеальную систему — каждый объект складской направленности уникален и требует создания собственного подкласса. Универсальные, общие параметры применимы для ориентировочной оценки предложений рынка. С их помощью заказчикам будет проще арендовать нужный склад, просто выбрав и сравнив необходимые параметры. А владельцы смогут произвести адекватную оценку собственных объектов и предоставить реальную информацию о предлагаемых помещениях как для аренды, так для продажи.

Класс А+

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.
2. Площадь застройки - 40-45%.
3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.м, на уровне 1,2 м от земли.
4. Высокие потолки не менее 13м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
5. Регулируемый температурный режим.
6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
7. Наличие системы вентиляции.
8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers).
11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
13. Наличие офисных помещений при складе.
14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
16. Оптико-волоконные телекоммуникации.
17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
18. Расположение вблизи центральных магистралей.
19. Профессиональная система управления.
20. Опытный девелопер.

Желательные, но необязательные параметры:

1.  Ж/д ветка.

Класс А

1. Современное одноэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 ми расстоянием между пролетами не менее 24 м.
2. Площадь застройки - 45-55%.
3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5  т/кв.м, на уровне 1,2 м от земли.
4. Высокие потолки не менее 10м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
5. Регулируемый температурный режим.
6. Система вентиляции.
7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers).
10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
12. Наличие офисных помещений при складе.
13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.
15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
16. Расположение вблизи центральных магистралей.
17. Профессиональная система управления.

Желательные, но необязательные параметры:

1. Ж/д ветка.
2. Опытный девелопер.
3. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
4. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

Класс В+

1. Одноэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
2. Площадь застройки 45-55%.
3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.м, на уровне 1,2 м от земли.
4. Высота потолков от 8 м.
5. Регулируемый температурный режим.
6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers).
8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
9. Система вентиляции.
10. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
11. Наличие офисных помещений при складе.
12. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
13. Оптико-волоконные телекоммуникации.
14. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
15. Расположение вблизи центральных магистралей.

Желательные, но необязательные параметры:

1. Профессиональная система управления.
2. Опытный девелопер.
3. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
4. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
5. Ж/д ветка.

Класс В

1. Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольнойформы, вновь построенное или реконструированное.
2. В случае многоэтажного строения - наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн.
3. Высота потолков от 6 м.
4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.
5. Система отопления.
6. Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
7. Пандус для разгрузки автотранспорта.
8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
9. Охрана по периметру территории.
10. Телекоммуникации.
11. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

Желательные, но необязательные параметры:

1. Система вентиляции.
2. Офисные помещения при складе.
3. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
4. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
5. Ж/д ветка.

Класс С

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
2. Высота потолков от 4 м.
3. Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательные, но необязательные параметры:

1. В случае многоэтажного строения наличие грузовых лифтов/подъемников.
2. Ворота на нулевой отметке.
3. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
4. Система вентиляции.
5. Система отопления.
6. Офисные помещения при складе.
7. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
8. Пандус для разгрузки автотранспорта.
9. Охрана по периметру территории.
10. Телекоммуникации.
11. Наличие вспомогательных помещений при складе.
12. Ж/д ветка.

Класс D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но необязательные параметры:

1. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
2. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
3. Система вентиляции.
4. Телекоммуникации.
5. Охрана по периметру территории.
6. Ж/д ветка.